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利率在涨,房价和利息谁更重要?

2019-10-24 21:51:00 来源:未知

不成熟的人才做选择,成年人的世界总是“我都要”。

(一)全国利率不一,昆明略有上浮

2019年10月21日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新的“贷款市场报价利率(LPR)。

2019年10月贷款市场报价利率(LPR)为:

1年期LPR为(上次为);

5年期以上LPR为(上次为);

1年期LPR与5年期LPR基本与九月份持平(房贷都是二三十年,所以主要看5年期以上)

在10月初,全国首套房利率情况和二套房利率排名情况中,昆明的二套房利率排名倒数,也算是比较“友好”的利率:

(注意这里是10月初的数据)

根据云南房网报道,10月下旬以来已有几家银行开始上调利率。原来的LPR+55个基点,现在有加80个基点左右(78-80基点不等),基本上是首套房,甚至还有非主流银行还已经达到6%。

当利率是左右的时候,100万贷款30年期计算,月供5740元左右;如果上涨到左右,那么月供是5950元左右,高出210元。

不过相对于全国一线市场来说,昆明的利率不降反升。

10月下旬以来,包括北京、上海、广州等地房贷利率都出现了松动的情况。

此前10月8日,实行房贷利率采用LPR市场报价之后,上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点(还要减20基点,即起),相当于首套房利率还可以打折。

而在深圳,也有银行再度下调首套房基准利率的上浮比例。目前一线城市较早出现利率下降趋势,二线城市相继出现利率回调(但昆明没有),但整体下降幅度较小,预计后期或有更多城市出现变动回调。

相反,在利率排名前十的城市中,南宁、洛阳、肇庆、桂林等二三线外城市为主(透露两个字“别碰”)。

利率的信号非常明显,哪些城市房价处于低位,正在利率打折,正在支持你入场;哪些城市正在让你知难而退?

(二)开发商去库存,发起疯来自己人都“打”

每到年底,全国市场上都会出现了一种缺钱的声音:

LD集团湖南公司下发通知,要求所有员工在本月底(10月底)购买一套自家的房产(住宅、公寓均可),以帮企业完成年底业绩,否则将XXX。

(不过该公司后来澄清是负责人“传达有误”)

同时,某公司天津公司又开始开会启动“员工自购”计划,冲击全年任务。提出员工自购住宅产品享受住宅折,商办6-7折,一次性购房可享受半年后更名一次的特惠。

其他城市具体情况暂时不了解,如果说强迫员工自产自销肯定是说不过去的,毕竟在有些城市,楼市正处于下跌通道,明摆着是为公司“接盘”、“连员工的韭菜都要割”。

但在昆明,楼市正处于“横盘”阶段,鼓励员工自愿购房也无可厚非,而昆明也确有开发商已经在进行员工自购活动。

上周咱们提到BGY内购一事,鼓励员工买房,员工8折,但最火的两个项目,北市区那两个,一个直接不优惠,另外一个需要购买180平米以上的才有优惠。

(我也就明白了双十一搞活动新款不打折的内涵了)

如今昆明类似的内购房源转让也不少,ZTJY原本内购七八千一平,转让费30万,加上转让费后只要一万一不到,比周边小区还是便宜;HLBZYGC,回迁房一万一,能买吗?但是要买的话,要交转让费15万?

内购房总是那么吸引人,我不在乎房子是不是买成2万/㎡,我在意的是别人都买成“2万5”,而我是那个“2万”,而我是那个“收转让费的”。

说白了要是看中的楼盘真在进行员工折扣,没准直接冲上去应聘的心都有了。

任务没完成,集团层面“要回款”的压力,后期开发商“乱价”的风险还挺大。

(三)年底贷款额度紧张,我该买房吗

这几天有楼粉问我“8月底办的二手房贷款,当时卖家要求签了一个补充协议,90天内如果没有收到银行贷款放款,将有权xxxxx”,如今时间将到,他非常焦急。

二手房贷款额度又紧张了吗?

其实,中工建交等行,额度都紧张。

因为大部分银行,一手房贷款和二手房贷款都共用额度,且由于一手房贷款(更像是批发)更为省事,又与开发商原本就有合作,更倾向于一手房贷款,就挤占了二手房的额度。

不过最近,农行成立了二手房的商贷和公积金两个个贷中心,也就是分开计算额度,额度也充足一些。

一般来讲,农信社额度最为充足,一到年底,二手中介都会建议买二手房去贷“农信”,“农信都贷不到款,那你就真的贷不到款了。

另外,目前昆明市面上的银行,绝大部分不会贷给哪怕是有一块红砖的房子。但有些中介能够进行一些操作,能把这些红砖房贷下款来,但是收一笔“红砖处理费”(或其他名义),俗称“贷中贷”。

就算这样,也基本判断得出,红砖房的价值远远差于其他老破小区。

不过,相较于额度,银行的“钱”肯定是最充足的。

如果额度不充足了,有些小银行(相对于四大银行来说偏小,实际不小),会去总行临时申请额度,申请成功就又有额度了,甚至还能做到还款一年后,如果客户资质好的话,可以申请调整利率。(昆明唯一家,XY)

之前提过以父母名义购房、腾挪首套房资格的“接力贷”,还有以名下未还清贷款的房屋进行二次直接抵押,把“房贷”变成“抵押贷”,腾挪贷票。

不过,这类对银行流水要求也较高,毕竟银行风控摆在那里,如果不能预留一定的月供出来和流动资金出来,超出承受能力/甚至加杠杆去买房总归不是明智的。

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